Жилье — основа комфортной жизни, но в нашей стране доступность этого важнейшего ресурса остается под вопросом. Несмотря на то, что в 2023 году на россиянина в среднем приходилось около 30 кв. м жилья, что значительно ниже, чем в Германии (48 кв. м) и Китае (43 кв. м), Марат Хуснуллин подчеркнул важность доступности жилья для улучшения качества жизни. Однако специалисты разнятся во мнении о том, как оценивать доступность жилья и какие меры принять для ее повышения.
Тренды на рынке жилья
Согласно данным «Института экономики города», жилье в стране становится все менее доступным, начиная с 2020 года. Причины – цены на жилье повышаются быстрее, чем доходы граждан. Наименее доступно жилье в крупных агломерациях, тогда как в более малых городах она выше. Это связано с тем, что в больших городах востребованность жилья больше, а предложение ограничено, что ведет к росту цен. В городах поменьше ситуация обратная: спрос ниже, а предложение больше, что держит цены на более доступном уровне.
Ипотека – ключевой фактор
В 2023 году фундаментальная доступность жилья немного улучшилась по причине замедленного роста цен на фоне доходов граждан. Однако доступность жилых объектов с учетом ипотеки продолжает снижаться. Рост ставок по ипотеке и изменение условий льготных программ стали ключевыми факторами этого процесса: подобная ситуация наблюдается практически в половине регионов. Это связано с тем, что рост ипотечных ставок делает кредиты менее доступными, а ужесточение льготных программ ограничивает доступ к более выгодным кредитным условиям.
Фундаментальная VS текущая доступность жилья
Важно отметить различие между понятиями доступности фундаментальной и текущей. Фундаментальная – соотношение цен на жилье и доходов домохозяйств, а текущая доступность чувствительна к ипотечным изменениям, меняющимся в зависимости от конъюнктуры рынка. Например, в период снижения ключевой ставки Банка России ипотечные ставки могут снижаться, что делает жилье более доступным. Однако при росте ключевой ставки ипотечные также растут, что делает кредиты менее доступными.
Взгляд девелоперов
Девелоперы придерживаются мнения, что в случае, когда 80% покупателей первичного жилья приобретают его по ипотеке, главным фактором доступности жилья является не стоимость квадрата, а ежемесячный ипотечный платеж. Согласно информации ЕРЗ.РФ, средневзвешенный размер платежа по ипотеке на протяжении уже почти 9 лет достигает 34 тыс. рублей (учитывая инфляцию), и остается стабильным. Это свидетельствует о том, что вопреки росту цен на жилье, ипотечные платежи остаются относительно стабильными благодаря компенсации роста цен за счет ипотечных программ.
Однако отмена льготной ипотеки с 1 июля может существенно повлиять на доступность недвижимости. Специалисты ожидают, что платеж по ипотеке может увеличиться в 1,5-2 раза, даже с учетом возможных субсидий от девелоперов. Важно учитывать и тот факт, что за последние годы стоимость жилья значительно выросла, а доходы населения растут намного медленнее. Это создает неблагоприятные условия для покупателей жилья, особенно для молодых семей и людей с небольшими доходами. В этих условиях увеличение ипотечных платежей может сделать жилье недоступным для значительной части населения.
Мнения экспертов
Девелоперы и эксперты не сходятся во мнении о критериях оценки доступности жилья, поскольку механизмы расчета отсутствуют. Елена Балахонова, руководитель сегмента по работе с рынком первички «Домклик» полагает, что важно учитывать не только стоимость жилья и платеж по кредиту, но и возможность «выхода» из ипотеки без значительных потерь.
Это означает, что важно учитывать не только текущую доступность жилья, а и его ликвидность на рынке вторички. Если клиент не сможет продать квартиру и закрыть ипотеку для приобретения жилья, то его доступность будет ограничена. Также важны отсутствие препятствий для реализации залоговой недвижимости, разница в цене на первичку и вторичку, а также другие факторы.
Рекомендации экспертов
Гендиректор «Стрижи» полагает, что доступная ипотека — ключевой фактор развития рынка жилья. Он считает важным стимулировать конкуренцию и сохранять доступные ипотечные продукты, дабы сделать приобретение жилья возможным для всех слоев населения. Аналитики «Института экономики города» предлагают применять меры поддержки, которые не будут вызывать рост цен, позволят развивать разные варианты недорогого жилья в зависимости от региона и спроса, а также стимулировать конкуренцию между девелоперами.
Этого можно добиться, дав больше возможностей для новых девелоперов и сделав строительный бизнес более прозрачным. Например, можно упростить процесс получения разрешения на строительство, создать систему электронного обмена информацией между участниками строительного процесса, а также ввести более строгие нормы контроля качества строительства.
Важно развивать альтернативные варианты жилья, например, наемные жилищные фонды и кооперативы, особенно в больших городах, где спрос на жилье высокий. В сельской местности и малых городах можно стимулировать развитие малоэтажной застройки, что позволит снизить стоимость жилья и сделать его более доступным.
Комплексный подход – ключ к решению проблемы
Таким образом, проблема доступности жилья требует комплексного подхода, учитывающего разные факторы и инструменты поддержки. Необходимо учитывать не только стоимость жилья, но и доходы населения, ипотечную специфику, ликвидность вторичного жилья и пр. Важно развивать рыночную конкуренцию и создавать условия для появления новых форм недорогого жилья, чтобы сделать его доступным для всех слоев населения.
Например, можно развивать ипотеку с низкими процентными ставками, создавать программы субсидирования ипотеки для молодых семей и людей с невысокими доходами, а также стимулировать строительство недорогих квартир и индивидуальных жилых домов. В целом, решение проблемы доступности жилья — это сложная и многогранная задача, которая требует комплексного подхода и совместных усилий со стороны государства, бизнеса и населения.